How Registry Differs from Inteqal?
If you’re inquisitive about buying property in Pakistan, then you’ll take one extra step and learn all the local terminologies utilized by seasoned investors to close a deal and take care of all the prerequisite procedures related to the sale and transfer of a property.
The 2 key terms that you just must understand during this regard are registry and inteqal. While the terms seem daunting, we’re here to assist you to understand the differences between registry and inteqal, so you recognize when to travel that one or whether you would like to complete both after finalizing a deal.
So, what is a registry, and what is inteqal? Let’s discover the differences!
What is Registry?
Irrespective of whether you’re buying a plot in Islamabad or a house in Karachi, the method of shopping for property remains identical. You research the market, visit all the potential homes that catch your eye, and at last settle on the one that you just want as your future abode. So, what’s next?
Well, in most cases, you’ll then find yourself talking to the seller and finalizing the deal. As is customary with real estate transactions, they’re usually done on paper to make sure that they’re legally liable if you would like to prove your ownership at a later date. This particular process of making a sale deed, claiming legal rights on a property via proof of ownership, and registering a sale under your name is understood as Registry or Bay-e-Nama.
Process of Property Registration in Pakistan
Now that you simply know what’s a registry, let’s discuss how you’ll apply for it. As per the state bank of Pakistan, the method of property registration in Pakistan involves the subsequent steps:
- Placing an advertisement within the most circulated daily newspapers to ask objections to the sale of a specific property (particularly just in case of commercial properties) – Can take up to per week with a value of PKR 3,000 (approx.)
- Verification of the seller’s documents and rights to sell any particular property (Done by following up with the local land registration offices)
- Obtaining a ‘No-Objection Certificate’ (NOC) which declares that the seller is permitted to sell the actual property – usually acquired from the Town Nazim within each day
- Hiring a lawyer or a deed writer for drafting the agreement associated with the sale/purchase of the concerned property – Takes on a daily basis with a value of PKR 5,000 (approx.)
- Payment of all dues, including stamp duty (3% of property value), Capital Value Tax (CVT) – (2% of property value), registration fee (1% of property value), and city Tax (1% of property value) – usually done in a day
- Taking the receipt of payment to the Stamp Office of the govt., where a stamp paper is issued, officiating the sale of a property – No additional costs and may be done in on a daily basis
- Submitting the stamp paper to the Registrar’s office to register the transfer of property ownership – Process is quick and free of cost once you’ve made all the earlier payments
This concludes the method of property registration in Pakistan. Please note that processes and fee percentages may differ slightly, supported by the wants of your provincial government.
What Is Inteqal?
Since we’re discussing the differences between registry and inteqal, we’ll also have to offer you an insight into what’s inteqal. Well, within the simplest of terms, after you register the sale of a property, you furthermore may have to get the title of the property changed to your name. Thus, you will have to contact an area municipal governing body to record the change in ownership. This process is thought of as Inteqal or Mutation, and also the document is often called a conveyance deed.
Process of Inteqal (Mutation)
Once you have got registered the sale of a property, here is the process of inteqal as per the state bank of Pakistan:
- Visit the Sub-Registrar’s office of the actual area where your property is found
- Submit your registry/sale deed, identification of both the customer and also the seller, the initial deed of the seller, and an influence of the Attorney (if the first owner has authorized some other person to sell the property on their behalf)
- Obtaining a receipt (issued immediately), and collecting the deed (issued in around a month)
- Transferring all property taxes, utilities, and municipal services to the buyer’s name (done by the buyer)
You now know the method of inteqal and the way to travel about it, but what are the key differences between registry and inteqal? Let’s see.
Differences between Registry and Inteqal
From the above, we are able to gather that registry could be a sale deed and inteqal/mutation could be a conveyance deed but are both equally necessary and what’s it that sets them apart? Well, here are some things to consider:
| Registry | Inteqal |
|---|---|
| Also called Bay-e-Nama | Also called Mutation |
| Sale Deed | Conveyance Deed |
| Mandatory after a sale | Optional after a sale |
| Records sale of property | Records change of ownership |
Registry legalizes the particular sale of a property but doesn’t convert the property in your name on local records. Thus, without inteqal, you will be unable to sell the property in the future since you’re not its true owner. Inteqal transfers ownership of the property and doesn’t require a buying deal for that to happen. All inherited and gifted properties must also undergo this process to confirm that the new owner of a specific property is officially recorded together too.
There are often several reasons why you would possibly choose a change of name of the owner of a property, including the sale of a property, Thus, the sale deed is additionally a sort of conveyance deed, and a registry is one in every one of the numerous reasons why you would possibly want to choose inteqal
It’s also important to notice that a registry is compulsory to legalize a buying deal, while inteqal is an optional process that ought to ideally be undertaken to avoid problems with the resale of the property in the future. While the differences between registry and inteqal are few, you ought to know and understand their importance to form sure that you just won’t face any unnecessary hindrances while reselling the property you propose on owning. this is often why it’s recommended that you just go for both from the beginning.
انتقال سے رجسٹری کیسے مختلف ہوتی ہے؟
اگر آپ پاکستان میں پراپرٹی خریدنے میں دلچسپی رکھتے ہیں ، تو آپ کو ایک اضافی قدم اٹھانا پڑے گا اور تجربہ کار سرمایہ کاروں کے ذریعہ استعمال ہونے والی تمام مقامی اصطلاحات سیکھنی ہوں گی تاکہ کسی معاہدے کو فائنل کیا جا سکے اور اس کی فروخت اور منتقلی سے متعلق تمام ضروری طریقہ کار کا خیال رکھا جا سکے۔
ایک پراپرٹی کی دو اہم شرائط جنہیں آپ کو اس سلسلے میں سمجھنا چاہیے وہ ہیں رجسٹری اور انتقال۔ اگرچہ شرائط مشکل معلوم ہوتی ہیں ، ہم یہاں آپ کو رجسٹری اور انٹقال کے مابین فرق کو سمجھنے میں مدد کے لیے حاضر ہیں ، لہذا آپ جانتے ہیں کہ کس کے لیے کب جانا ہے یا کسی معاہدے کو حتمی شکل دینے کے بعد آپ دونوں کو کس طرح مکمل کریں گے۔
تو ، ایک رجسٹری کیا ہے ، اورانتقال کیا ہے؟ آئیے اختلافات کو دریافت کریں
رجسٹری کیا ہے؟
قطع نظر اس کے کہ آپ اسلام آباد میں پلاٹ خرید رہے ہیں یا کراچی میں گھر ، پراپرٹی خریدنے کا عمل ایک جیسا ہی ہے۔ آپ مارکیٹ کی تحقیق کرتے ہیں ، ان تمام ممکنہ گھروں کا دورہ کرتے ہیں جو آپ کی نظر میں آتے ہیں ، اور آخر میں اپنے گھر کے بارے میں فیصلہ کریں۔ تو ، آگے کیا کرناہے؟
زیادہ تر معاملات میں ، آپ پھر بیچنے والے سے بات کرتے ہوئے ، اور معاہدے کو حتمی شکل دیں گے۔ جیسا کہ رئیل اسٹیٹ لین دین کا رواج ہے ، وہ عام طور پر کاغذ پر کیے جاتے ہیں تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ اگر آپ کو بعد کی تاریخ میں اپنی ملکیت ثابت کرنے کی ضرورت ہو تو وہ قانونی طور پر قابل عمل ہیں۔ سیل ڈیڈ بنانے ، ملکیت کے ثبوت کے ذریعے کسی پراپرٹی پر قانونی حقوق کا دعوی کرنے اور اپنے نام کے تحت فروخت رجسٹر کرنے کا یہ خاص عمل رجسٹری یا بے نامہ کہلاتا ہے۔
پاکستان میں پراپرٹی رجسٹریشن کا عمل
اب جب کہ آپ جانتے ہیں کہ رجسٹری کیا ہے ، آئیے اس پر تبادلہ خیال کریں کہ آپ اس کے لیے کیسے درخواست دے سکتے ہیں۔ اسٹیٹ بینک آف پاکستان کے مطابق ، پاکستان میں پراپرٹی رجسٹریشن کے عمل میں درج ذیل اقدامات شامل ہیں۔کسی خاص پراپرٹی (خاص طور پر تجارتی املاک کی صورت میں) کی فروخت پر اعتراضات کو مدعو کرنے کے لیے سب سے زیادہ گردش کرنے والے روزانہ اخبارات میں اشتہار لگانا – 3،000 روپے (تقریبا)) کی لاگت کے ساتھ ایک ہفتے تک اشتہار لگ سکتا ہے
بیچنے والے کے دستاویزات کی تصدیق اور کسی خاص جائیداد کو فروخت کرنے کے حقوق
ایک ’’ عدم اعتراض کا سرٹیفکیٹ ‘‘ (این او سی) حاصل کرنا جو کہ اعلان کرتا ہے کہ بیچنے والے کو مخصوص جائیداد فروخت کرنے کی اجازت ہے-عام طور پر ایک دن کے اندر ٹاؤن ناظم سے حاصل کی گئی متعلقہ جائیداد کی فروخت/خریداری سے متعلق معاہدے کے مسودے کے لیے وکیل یا ڈیڈ رائٹر کی خدمات حاصل کرنا – 5000 روپے (تقریبا) کی لاگت کے ساتھ ایک دن لگتا ہے اور آپ وکیل کی خدمات لے سکتے ہیں-
نمبر1:تمام واجبات کی ادائیگی ، بشمول اسٹیمپ ڈیوٹی (پراپرٹی ویلیو کا 3٪) ، کیپٹل ویلیو ٹیکس – (پراپرٹی ویلیو کا 2٪) ، رجسٹریشن فیس (پراپرٹی ویلیو کا 1٪) ، اور ٹاؤن ٹیکس (پراپرٹی ویلیو کا 1٪) ) – عام طور پر ایک دن میں کیا جاتا ہے۔
نمبر2:حکومت کے سٹیمپ آفس میں ادائیگی کی رسید لے کر ، جہاں ایک سٹیمپ پیپر جاری کیا جاتا ہے ، کسی پراپرٹی کی فروخت کا انتظام – کوئی اضافی اخراجات نہیں اور ایک دن میں کیا جا سکتا ہے
نمبر3:پراپرٹی کی ملکیت کی منتقلی کو رجسٹر کرنے کے لیے رجسٹرار کے دفتر میں اسٹامپ پیپر جمع کرنا – ایک بار جب آپ نے پہلے کی تمام ادائیگیاں کر لیں تو عمل تیز اور مفت ہے۔
اس سے پاکستان میں پراپرٹی رجسٹریشن کا عمل ختم ہوتا ہے۔ براہ کرم نوٹ کریں کہ آپ کی صوبائی حکومت کی ضروریات کی بنیاد پر عمل اور فیس کی شرح تھوڑی مختلف ہو سکتی ہے۔
انتقال کیا ہے؟
چونکہ ہم رجسٹری اور انتقال کے مابین اختلافات پر تبادلہ خیال کر رہے ہیں ، اس لیے ہمیں آپ کوانتقال کے بارے میں بصیرت دینے کی بھی ضرورت ہوگی۔ آسان ترین الفاظ میں ، جب آپ کسی پراپرٹی کی فروخت رجسٹر کرتے ہیں تو آپ کو اس پراپرٹی کا ٹائٹل ڈیڈ بھی اپنے نام پر تبدیل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ اس طرح ، آپ کو ملکیت میں تبدیلی کو ریکارڈ کرنے کے لیے مقامی میونسپل گورننگ باڈی سے رابطہ کرنے کی ضرورت ہوگی۔ اس عمل کو انتقال کے نام سے جانا جاتا ہے ، اور دستاویز کو عام طور پر ترسیل کا عمل کہا جاتا ہے۔
تقلید کا عمل (تغیر)
ایک بار جب آپ نے کسی پراپرٹی کی فروخت کا اندراج کر لیا ہے تو ، اسٹیٹ بینک آف پاکستان کے مطابق ، یہاں تک کہ عمل کا عمل ہے:
نمبر1:خاص علاقے کے سب رجسٹرار آفس پر جائیں جہاں آپ کی پراپرٹی واقع ہے۔
نمبر2:اپنی رجسٹری/فروخت کا عمل ، خریدار اور بیچنے والے دونوں کی شناخت ، بیچنے والے کا اصل ٹائٹل ڈیڈ ، اور پاور آف اٹارنی جمع کروائیں (اگر اصل مالک نے کسی اور کو اپنی طرف سے پراپرٹی بیچنے کا اختیار دیا ہو)
نمبر3:رسید حاصل کرنا (فوری طور پر جاری) ، اور عمل جمع کرنا (تقریبا ایک ماہ میں جاری کیا گیا)
نمبر4:تمام پراپرٹی ٹیکس ، افادیت ، اور میونسپل خدمات کو خریدار کے نام پر منتقل کرنا (خریدار کے ذریعہ کیا گیا)
اب آپ کو معلوم ہے کہ انتقال کا عمل اور اس کے بارے میں کیسے جانا ہے ، لیکن رجسٹری اور انتقال کے مابین کلیدی فرق کیا ہیں؟ آئیے معلوم کریں۔
رجسٹری اور انتقال کے مابین فرق
| Registry | Inteqal |
|---|---|
| Also called Bay-e-Nama | Also called Mutation |
| Sale Deed | Conveyance Deed |
| Mandatory after a sale | Optional after a sale |
| Records sale of property | Records change of ownership |
مذکورہ بالا سے ، ہم یہ جمع کر سکتے ہیں کہ رجسٹری ایک فروخت کا عمل ہے اور عقل/تغیر ایک ترسیل کا عمل ہے ، لیکن دونوں یکساں طور پر ضروری ہیں اور یہ کیا چیز ہے جو انہیں الگ کرتی ہے؟ ٹھیک ہے ، یہاں غور کرنے کے لئے کچھ چیزیں ہیں:
رجسٹری کسی پراپرٹی کی اصل فروخت کو قانونی حیثیت دیتی ہے لیکن پراپرٹی کو آپ کے نام پر مقامی ریکارڈ میں تبدیل نہیں کرتی۔ اس طرح ، بغیر عقل کے ، آپ مستقبل میں پراپرٹی فروخت کرنے سے قاصر ہوں گے کیونکہ آپ اس کے حقیقی مالک نہیں ہیں۔ جبکہ انتقال جائیداد کی ملکیت کو منتقل کرتا ہے اور اس کے لیے فروخت کی ضرورت نہیں ہوتی ہے۔ تمام وراثت اور تحفے میں دی گئی جائیدادوں کو بھی اس عمل سے گزرنا چاہیے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ کسی خاص پراپرٹی کے نئے مالک کو سرکاری طور پر بھی ایک کے طور پر ریکارڈ کیا گیا ہے۔
کئی وجوہات ہو سکتی ہیں کہ آپ کسی پراپرٹی کے مالک کا نام تبدیل کرنے کا انتخاب کیوں کر سکتے ہیں ، جس میں پراپرٹی کی فروخت بھی شامل ہے ، اس طرح ، سیل ڈیڈ بھی ایک قسم کی کنوینسی ڈیڈ ہے ، اور ایک رجسٹری کئی وجوہات میں سے ایک ہے آپ انتقال کا انتخاب کیوں کرنا چاہتے ہیں۔
یہ نوٹ کرنا بھی ضروری ہے کہ فروخت کو قانونی حیثیت دینے کے لیے ایک رجسٹری لازمی ہے ، جبکہ انتقال ایک اختیاری عمل ہے جو کہ مستقبل میں جائیداد کی دوبارہ فروخت سے متعلق مسائل سے بچنے کے لیے کیا جانا چاہیے۔اگرچہ رجسٹری اور انتقال کے مابین فرق بہت کم ہے ، آپ کو ان کی اہمیت کو جاننا اور سمجھنا چاہیے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ آپ جس پراپرٹی کے مالک بننے کا ارادہ رکھتے ہیں اسے دوبارہ فروخت کرتے وقت آپ کو کسی غیر ضروری رکاوٹوں کا سامنا نہیں کرنا پڑے گا۔ یہی وجہ ہے کہ یہ سفارش کی جاتی ہے کہ آپ شروع سے ہی دونوں کا انتخاب کریں۔