ایف بی آر ویلیو ایشن ٹیبلز ایسی ٹیبلز ہیں جو رئیل اسٹیٹ کی منصفانہ مارکیٹ ویلیو ظاہر کرتی ہیں جیسا کہ فیڈرل بورڈ آف ریونیو (ایف بی آر) اور پاکستان کے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے نمائندوں کی باہمی رضامندی سے طے کیا گیا ہے۔ انہیں اگست ، 2017 میں جاری کیا گیا تھا۔ شرحوں کو حتمی شکل دینا اور ان کو جدولوں میں شامل کرنا 2016 کے دوسرے نصف حصے سے پراپرٹی مارکیٹ کی نمایاں خصوصیات میں سے ایک تھا۔
ان ٹیبلز کی ضرورت کیوں تھی؟
پاکستان میں غیر منقولہ جائیداد کی” ڈی سی” قیمت پر رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا حساب لگایا گیا ۔ ذرائع کے مطابق ڈی سی ریٹس کی تجدید کا طریقہ کار کسی طے شدہ قواعد یا معیار پر عمل نہیں کر رہا تھا اور درحقیقت پاکستان کے کئی حصوں میں ڈی سی کی شرحوں کو ماضی میں کئی سالوں سے تبدیل نہیں کیا گیا۔ اس کے علاوہ ، جب تبدیل کیا گیا تو ایک خبر کی رپورٹ میں شیئر کی گئی معلومات کے مطابق، نرخوں میں صرف معمولی اضافہ کیا گیا ۔
یہ عمل اب ترقی یافتہ ممالک میں لاگو نہیں ہوتا جہاں پراپرٹی کی مارکیٹ ویلیو پر پراپرٹی ٹیکس ادا کیا جاتا ہے۔ نئے ٹیکس نظام کے تحت ، یہ فیصلہ کیا گیا کہ وفاق کے تحت جمع کیے جانے والے ٹیکسوں کے لیے ، ٹیکس محکموں کے ٹیکس کے اہداف کو پورا کرنے کے لیے جائیداد کی شرحوں کی ایک نئی فہرست درکار ہے۔ اس مقصد کے لیے ، ایف بی آر نے 21 بڑے شہروں میں جائیداد کی منصفانہ مارکیٹ ویلیو کا جائزہ لینے کے لیے اپنے ویلیویٹر مقرر کیے۔
نرخوں کا جائزہ لینے کے لیے اپنایا گیا طریقہ کار۔
ابتدائی طور پر ملک بھر کے ریئلٹرز کے ساتھ شیئر کی جانے والی فہرستوں نے ان میں خوف و ہراس پھیلا دیا کیونکہ ان کا خیال تھا کہ ان کے حوالے کیے گئے نرخ بہت زیادہ ہیں ، جیسا کہ اس وقت کے ذرائع نے بتایا تھا۔ اس کے علاوہ ، رئیلٹرز کا یہ بھی ماننا تھا کہ ہر یونٹ کی پراپرٹی ویلیو کا اندازہ لگانے کے لیے ایک ہی اصول کا اطلاق نہیں کیا جا سکتا کیونکہ ایک ہی محلے میں کچھ پراپرٹی یونٹس مختلف عوامل کے لحاظ سے مختلف مارکیٹ ویلیوز رکھ سکتے ہیں۔
رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے نمائندوں کے تحفظات کو دور کرنے کے لیے ، یہ فیصلہ کیا گیا کہ ایف بی آر کے عہدیدار اور رئیل اسٹیٹ ایجنٹ آزاد سروے کریں گے تاکہ ابتدائی طور پر 18 شہروں میں رئیل اسٹیٹ کی منصفانہ مارکیٹ ویلیو کا تعین کیا جا سکے۔ خبر کے ذرائع نے رپورٹ کیا کہ سروے کے نتائج کا موازنہ ویلیو ٹیبلز کی نئی فہرست کو حتمی شکل دینے کے لیے کیا گیا تھا جسے بعد میں ایف بی آر نے” سی جی ٹی” اور “ود ہولڈنگ ٹیکس” جمع کرنے کے لیے استعمال کرنا تھا۔
ایف بی آر ویلیویٹرز کی طرف سے کئے گئے اس سروے کے نتیجے میں ، کچھ شہروں میں پراپرٹی کی مارکیٹ ریٹ ڈی سی ریٹ سے 3 سے 13 فیصد زیادہ تھی۔ رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں کی جانب سے کی گئی ایک تحقیق کے نتائج کے مطابق ،مقامی نیوز میڈیا کی جانب سے شیئر کی گئی معلومات کے مطابق ڈی سی کی شرح مارکیٹ ریٹ سے 2 سے 5 فیصد کم تھی ۔بعد میں ، ایف بی آر اور رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشنز کے نمائندوں کے درمیان باہمی اتفاق رائے پیدا ہوا کہ ڈی سی (پرانے) ریٹ اور ریئل ٹائم مارکیٹ ریٹ کے درمیان فرق کا 50 فیصد اضافہ کرکے جائیداد کی مناسب مارکیٹ ویلیو (ویلیو ایشن ٹیبلز) کا حساب لگایا جائے گا۔ پراپرٹی کا ڈی سی (پرانا) ریٹ۔ نئی ڈی سی ریٹ بننے کے لیے پرانے ڈی سی ریٹ کو 40 فیصد بڑھا دیا گیا تھا۔
دریں اثنا ، دونوں فریقوں نے اس بات پر اتفاق کیا کہ ڈی سی ریٹ میں فرق اور مارکیٹ ریٹ کے ساتھ منصفانہ مارکیٹ ویلیو میں سالوں کے دوران بتدریج کمی آئے گی۔ اس معاہدے کے تحت۔ خبروں کے مطابق ، ایف بی آر نے سال 2017 کے لیے ویلیو ایشن ٹیبل میں 30 فیصد اضافہ کرنا تھا۔
مارکیٹ نے اس پر کیا رد عمل ظاہر کیا؟
متفقہ فارمولے کے تحت ایف بی آر نے کراچی ، اسلام آباد ، لاہور ، پشاور ، گوادر ، کوئٹہ ، راولپنڈی ، ملتان ، گوجرانوالہ ، فیصل آباد ، حیدرآباد ، جھنگ ، گجرات ، سیالکوٹ ، مردان ، سرگودھا ، ایبٹ آباد اور سکھر کے لیے نئے ویلیویشن ٹیبل جاری کیے۔ خبروں کے ذرائع نے بتایا کہ نئی میزیں جاری ہونے کے فورا بعد ، ان جدولوں میں کچھ بے ضابطگیاں دیکھی گئیں ، جس نے رئیل اسٹیٹ سیکٹر سے انجمنوں پر نظر ثانی کا مطالبہ کیا۔پراپرٹی ایجنٹوں نے ان جدولوں کے بارے میں جو اہم خدشات شیئر کیے وہ یہ تھے کہ لاہور ، کراچی ، اسلام آباد ، فیصل آباد اور پشاور جیسے شہروں کے لیے شرحیں بہت زیادہ ہیں۔ درحقیقت ، اگر آپ مذکورہ شہروں کے پراپرٹی ایجنٹوں سے بات کریں گے تو وہ آپ کو بتائیں گے کہ کچھ پراپرٹیز کے لیے ریٹ بہت زیادہ ہیں۔ ایف بی آر ویلیویشن ٹیبلز میں پائی جانے والی ان بے ضابطگیوں میں سے بہت سی خبروں میں بھی زیر بحث آئی۔
زیادہ ریٹس کے ساتھ (ایف بی آر ویلیو ایشن ٹیبلز میں ذکر کیا گیا ہے) ، ان ریٹس پر جمع ٹیکس بھی زیادہ تھا – ایک ایسا عنصر جس نے رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کی حوصلہ شکنی کی۔ رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے نمائندے ایک بار پھر نئی ٹیکس حکومت کے تحت شامل ہونے والی پوری تبدیلی کے بارے میں پریشان تھے اور ان نرخوں میں نظر ثانی کا مطالبہ کیا۔ مذاکرات کے کئی دوروں کے بعد ، ایف بی آر نے ملک بھر میں بعض منصوبوں کے لیے شرحوں پر نظر ثانی کرنے پر اتفاق کیا کیونکہ نہ صرف یہ کہ ان منصوبوں کے لیے بیان کردہ شرحیں زیادہ تھیں ، وہاں پراپرٹی ٹرانزیکشن کا حجم بھی بڑی شرح سے گر گیا تھا۔
موجودہ حیثیت۔
ایف بی آر ویلیو ایشن ٹیبلز میں بے ضابطگیوں کی اصلاح کی توقع کے باوجود ، جیسا کہ بورڈ نے خود کیا ہے ، اس حوالے سے کچھ نہیں کیا گیا۔ اس کے علاوہ ، ٹیبلز میں بتدریج اضافہ ، جیسا کہ ایف بی آر نے اعلان کیا ہے ، قومی سطح پر غالب غیر یقینی صورتحال کی وجہ سے ابھی تک زیر التوا ہے۔ اس حوالے سے ، بورڈ نے مبینہ طور پر نظر ثانی شدہ ٹیبل کے لیے نئی شرحوں کو حتمی شکل دینے کے لیے ہوم ورک کیا ہے لیکن ان کو بانٹنے کے لیے صحیح وقت کی تلاش میں ہے۔
دریں اثنا ، خبروں کے مطابق ، پراپرٹی لین دین ، جس کے حجم میں بڑی حد تک کمی آئی ہے ، نئی ٹیکس حکومت کے تحت ہوتی ہے ، جہاں کیپیٹل گین ٹیکس اور ود ہولڈنگ ٹیکس کا حساب ایف بی آر ٹیبلز میں بیان کردہ شرحوں پر ہوتا ہے ، جبکہ سٹیمپ ڈیوٹی اور کیپیٹل ویلیو ٹیکس کا حساب ڈی سی کی نظر ثانی شدہ شرحوں پر کیا جاتا ہے۔آپ کی طرح ، ہم بھی انتظار کر رہے ہیں کہ ایف بی آر نئی ٹیبلز شیئر کرے اور پچھلے سال شیئر کی گئی خرابیوں کو دور کرے۔ جیسے ہی اس پر کوئی تازہ کاری ہوتی ہے ، ہم آپ کو پوسٹ کرتے رہیں گے۔
FBR Valuation tables – what are they?
FBR Valuation tables are tables that show the fair market value of the real estate as determined with mutual consent of the Federal Board of Revenue (FBR) and representatives from the real estate sector of Pakistan. They were released in August 2017. Finalizing the rates and including them within the tables was one of all the property market’s highlights from the second half of 2016.
Why were these tables needed?
In Pakistan, real estate taxes were calculated and imposed on the DC value of the immovable property. The practice of renewing DC rates wasn’t following any set rules or criteria and of course, the DC rates in many parts of Pakistan weren’t changed for several years within the past, in line with sources. additionally, when changed, the rates were increased only marginally, in line with the data shared in a very news report.
This practice doesn’t apply anymore to the developed countries where property taxes are paid on the market value of the property. Under the new tax regime, it absolutely was decided that for taxes collected under the federation, a brand new list of property rates is required for the tax departments to fulfill their tax targets, reported news sources. For this purpose, the FBR appointed its evaluators to assess the fair market value of property in 21 major cities.
The mechanism adopted to assess rates
The lists initially shared with the realtors across the country caused panic among them as they believed that the rates quoted in them were too high, as reported by the news sources previously. additionally, the realtors also believed that the identical rule can not be applied to assess the property value of each unit as some property units within the same neighborhood can have different market values counting on various factors.
In order to handle the concerns of representatives from the 000 estate sector, it absolutely was decided that the FBR officials and realty agents will conduct independent surveys to work out the fair value of the real estate, initially in 18 cities. The news sources reported that the survey results were compared to finalize the new list of valuation tables which was to be later utilized by the FBR for collecting CGT and withholding tax.
As a result of this survey conducted by FBR valuators, the market rate of property in some cities was 3% to 13% above the DC rates. In keeping with the findings of an inquiry done by the important estate agents, the DC rate was 2% to five below the market rate, consistent with the knowledge shared by the local fourth estate.
Later, the mutual consensus was developed between the FBR and representatives of the real estate associations that the fair value of the property (valuation tables) are going to be calculated by adding 50% of the difference between the DC (old) rate and also the real-time market rate of property to DC (old) rate. While the old DC rate was increased by 40% to become the new DC rate, read the news reports. Meanwhile, both parties agreed that differences between the DC rate and fair market value with the market rate are dropped gradually over the years. Under this agreement. The FBR was to extend the valuation table by 30% for the year 2017, consistent with news reports.
How did the market react to this?
Under the agreed formula, the FBR released new valuation tables for Karachi, Islamabad, Lahore, Peshawar, Gwadar, Quetta, Rawalpindi, Multan, Gujranwala, Faisalabad, Hyderabad, Jhang, Gujrat, Sialkot, Mardan, Sargodha, Abbottabad, and Sukkur. Soon after the new tables were released, certain anomalies were spotted in these tables, which immersed the associations from the real estate sector to demand a revision, stated news sources.
The main concern property agents shared about these tables was the rates being too high for several prime and posh areas cities like Lahore, Karachi, Islamabad, Faisalabad, and Peshawar. In fact, if you speak to property agents from the above cities, they’ll tell you that the rates are much higher certainly properties. Many of those anomalies found within the FBR valuation tables were also discussed in news reports.
With higher rates (mentioned within the FBR Valuation Tables), the taxes collected on these rates were also higher – a factor that discouraged real estate investors. The representatives from the important estate sector were yet again disturbed about the entire change incorporated under the new tax regime and asked for a revision in these rates. After several rounds of negotiation, the FBR agreed to revise the rates certainly projects throughout the country as not just that the rates quoted for these projects were high, the property transaction volume there had also dropped at a good rate, consistent with reports.
The current status
Despite the revision expected to mend anomalies within the FBR Valuation Tables, as committed by the board itself, nothing has been done in this regard. additionally, the gradual rise within the tables, as announced by the FBR, remains pending because of the uncertainties that prevail at the national level. during this regard, the board has reportedly done the homework for finalizing new rates for the revised table but is trying to find the correct time to share them, stated news reports.
Meanwhile, consistent with news reports, property transactions, the quantity that has dropped by an outsized extent, occur under the new tax regime, where the Capital Gains Tax and withholding is calculated on the rates mentioned within the FBR tables, while the stamp tax and Capital Value Tax are calculated on the revised DC rates.
Just like you, we also are looking forward to the FBR to share new tables and fix the anomalies within the ones it shared last year. As soon as there’s an update on that, we’ll keep you posted. In the meantime, if you have got feedback on this text or an issue for us, use the comments section below.